• LinkedIn Social Icon
  • Twitter Social Icon
  • Google+ Social Icon

© 2017 by Shay Shatz, Law Offices, Proudly created with Wix.com

Please reload

Recent Posts

מהם הדברים שחשוב לדעת על מס ריבוי דירות או בשמו הנפוץ יותר מס דירה שלישית?

February 13, 2017

 אז מהו מס ריבוי דירות? מס ריבוי דירות הוא מס שמוטל על תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות מגורים או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. המשמעות – תשלום מס שנתי על עצם הבעלות בדירות, ללא קשר להפקת הכנסה מהדירות. ניתן לבחור שתי דירות אשר עליהן לא יחול המס.

 

נתחיל בהגדרת מעט מושגים שיעזרו לנו להבין טוב יותר את המס:

 

מיהו חייב במס? יחיד/תא משפחתי אשר יש בבעלותו דירות מגורים, כך ששיעור הבעלות שלו הוא 249% או יותר.

מיהו יחיד ומה זה תא משפחתי? יחיד הוא אדם, כולל התא המשפחתי שלו, כלומר, בן זוג (למעט אם גרים בנפרד כדרך קבע) וילדים עד גיל 18, וזאת גם אם נקבעה הפרדה רכושית עפ"י חוק או עפ"י הסכם ממון.

מהי בעלות? זכות במקרקעין הכוללת: בעלות, חכירה העולה על 25 שנה, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה בעלות.

מהי דירת מגורים? דירה או חלק ממנה, שבנייתה הסתיימה, הנמצאת בישראל, והיא מיועדת למגורים לפי טיבה או לפי תכנית או משמשת למגורים. יש לשים לב כי דירה על הנייר שנרכשה מקבלן או בקבוצת רכישה לא נכללת במס (רק כשבנייתה תסתיים). לעומת זאת, דירת מגורים המשמשת למשרד נכללת.

כיצד נקבע שטח הדירה? לפי 3 אפשרויות, על פי בחירת החייב:

האחת, השטח שנקבע בארנונה של השנה הקודמת לשנת המס. השנייה, שטח הדירה שמופיע באישור זכויות (כך למשל, אם הדירה רשומה בטאבו אז השטח המופיע בנסח הטאבו). והשלישית, לפי היתר הבניה שמכוחו נבנתה הדירה.

 

מהו גובה המס?

 

סכום המס לכל דירה חייבת הוא בשיעור של 1% מהסכום הקובע המחושב ע"פ נוסחה שבחוק כשהוא מוכפל בחלק שבבעלות החייב ובחלק היחסי מהשנה בה היה בעלי הדירה.

בכל מקרה, קובע החוק כי המס לא יעלה על 18,000 ₪ לדירה.

 

כך למשל, אדם שבבעלותו 3 דירות מגורים אשר כל אחת בשווי של 1,000,000 ₪, יהא חייב במס שנתי בגובה של 10,000 ₪ (על 2 דירות לבחירתו לא יחול המס ואילו על הדירה השלישית, יחול מס בשיעור של 1% משווי הדירה).

לעומת זאת, בעל "הון דומה" שהינו בעלים של מחצית של 6 דירות אשר כל אחת מהן בשווי של 1,000,000 ₪, יהא חייב במס שנתי בגובה של 20,000 ₪ (שכן על שני חצאים של דירות לא יחול מס ואילו על 4 חצאים בשווי כולל של 2,000,000 ₪, יחול מס בשיעור של 1%).

 

כדי לחשב את גובה המס, ניתן להיעזר במחשבון הבא של רשות המסים:

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/simulator.aspx

 

חשוב לדעת כי חייב שבחר דירה שבגינה ישלם את המס – לא יוכל לשנות את בחירתו באותה שנת מס. אם חל שינוי במהלך שנת מס במספר דירות המגורים של החייב או בשיעור בעלותו באחת או יותר מהן או אם הוא הפך להיות חייב במס במהלך השנה, הרי ש יחולו הוראות מיוחדות – והוא ישלם חלק יחסי מהמס, לפי המקרה.

 

האם קיימים פטורים מהמס?

 

פטור מלא - חייב במס, שצירוף הסכום הקובע לכל הדירות שבבעלותו, למעט הדירה שהסכום הקובע לגביה הוא הגבוה ביותר, נמוך מ-1,150,000 ₪ - יהיה פטור ממס לפי חוק זה.

כך למשל, אדם שבבעלותו 3 דירות מגורים, אחת בשווי של 2,000,000 ₪ ועוד 2 דירות בשווי של 500,000 ₪ כל אחת, יהא פטור מהמס.

פטור חלקי - אם הסכום הקובע לכל הדירות פרט לדירה הגבוהה ביותר הינו בטווח שבין 1,150,000 ₪ ועד 1,400,000 ₪ - ישלם מס יחסי.

 

ניתן לבדוק זכאות לפטור או פטור חלקי במחשבון הבא של רשות המיסים:

 

https://www.misim.gov.il/svDira3/checkZakaut.aspx

 

חשוב לדעת כי בכל מקרה חלה על האדם חובת דיווח למיסוי מקרקעין.

 

מהן הדירות שלא נכללות בחוק?

 

הדירות שלהלן לא ייספרו במניין הדירות שבבעלות החייב לצורך הטלת המס:

  • דירת מגורים בבעלות עמותה, הקדש ציבורי או חברה לתועלת הציבור.

  • דירת מגורים שבעליה זכאי להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון (בשנים שבהן הוא זכאי להטבות).

  • דירת מגורים שהיא דירה ב"בניין להשכרה" לפי החוק לעידוד בניית דירות להשכרה,  אשר חברה בעלת בניין להשכרה כאמור, מקבלת הטבות מכוחו.

  • דירת מגורים המושכרת לטווח ארוך לפי מכרז של המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה.

  • דירת מגורים המושכרת בשכירות מוגנת.

  • דירת מגורים המהווה מלאי עסקי למס הכנסה.

  • דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים.

  • דירת מגורים שפוצלה בהתאם לדין – תיחשב כדירת מגורים אחת.

  • מספר דירות מגורים שחוברו לדירה אחת – ייחשבו כדירה אחת.

  • דירת מגורים כחלק מנחלה, שלא ניתן להעביר בה זכויות בנפרד.

  • דירה שהתקבלה בירושה, ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר הפטירה, לא תימנה כדירת מגורים בשנה הראשונה לאחר הפטירה.

  • דירה של מי שהוא יתום משני הוריו שטרם מלאו לו 18 שנים.

מהם מועדי הדיווח?

 

כל חייב במס (כולל מי שזכאי לפטור או פטור חלקי) חייב להגיש דיווח בגין שנת 2017 עד ליום 31.3.2017!

משנת המס 2018, תשלח רשות המסים הודעות שומה בהתבסס על ההצהרה של שנת 2017 ואין צורך בהגשת הצהרה נוספת, לגבי מי שהגיש הצהרה בשנת 2017.

מי שלא הגיש הצהרה עד ליום 31.3.2017, לא יהיה פטור מהגשת הצהרה לכל אחת משנות המס הבאות ועל אי הגשת הצהרה בכל שנה יוטלו קנסות כחוק. המס שיגבה מהחייב במקרה זה יכלול גם ריבית והצמדה.

במידה וחלים שינויים במהלך השנה (במספר הדירות או בשיעור הבעלות בהן), חלה חובה לדווח בתוך 30 יום מהמועד שבו חל השינוי.

 

מהם מועדי תשלום המס?

 

בכל שנת מס, על החייב לשלם את המס בשני תשלומים: מחצית מהסכום עד ל- 30 ביוני באותה שנת המס, ויתרת הסכום, עד ל- 31 בדצמבר באותה שנת המס.

חשוב לדעת כי מי שמתווסף לו סכום מס בעקבות שינויים במהלך השנה, בתקופה שבין 31 למאי עד 30 בנובמבר בשנת המס, ישלם את סכום המס הנוסף לא יאוחר מיום 31 בדצמבר באותה שנה. ואילו אם השינויים התרחשו בתקופה שבין 1 לדצמבר עד 31 בדצמבר בשנת המס, ישלם את סכום המס הנוסף לא יאוחר מיום 30 ביוני בשנת המס הבאה.

חשוב לדעת כי סכומים ששולמו בגין חוק זה, לא יורשו כניכוי. כלומר, זו לא הוצאה מוכרת.

 

האם קיימות הטבות לחייב במס שימכור דירה בשנת 2017?

 

"הטבת המענק" - מוכר דירת מגורים זכאי למענק בגובה מס השבח שיחול עליו בגין מכירת אותה דירת מגורים או 85,000 ₪, לפי הנמוך מבניהם, וזאת אם יתקיימו התנאים הבאים:

  1. המכירה צריכה להיות מה- 1.1.17 עד ל- 1.10.17.

  2. המכירה לא נעשתה ללא תמורה ולא לקרוב משפחה, וכמו כן, לא על פי סעיף 5ב' לחוק מקרקעין (שינוי ייעוד).

  3. אין בבעלות האדם שירכוש את אותה דירה דירת מגורים אחרת או שיש בבעלותו דירת מגורים יחידה ואותו רוכש הצהיר כי הוא משפר דיור אשר מתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מיום הקנייה.

  4. המכירה דווחה למיסוי מקרקעין, וכן המוכר הגיש הצהרה לפי חוק מס ריבוי דירות לעניין דירות המגורים שבבעלותו.

  5. הוגשה בקשה לקבלת המענק באמצעות טופס 7202.

  6. המוכר הצהיר כי אין בכוונתו לרכוש דירת מגורים נוספת עד ליום 31 בדצמבר 2020.

  7. המוכר לא קנה דירה אחרת מיום 16.12.16 ועד ליום 31.12.20, למעט אם רכש דירה שחל עליה מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה.

שתי אפשרויות לקבלת המענק, לפי בחירת המוכר: האחת, בתשלום לחשבון הבנק לאחר תשלום מס השבח, והשנייה, לבקש שהמענק יהיה על חשבון מס השבח.

בכל מקרה, המענק יינתן בלא יותר מ-3 מכירות דירה.

במידה ומדובר במי שבבעלותו שלוש דירות ומעלה, אך הוא פטור ממס ריבוי דירות, מאחר שדירות ההשקעה שבבעלותו הן עד שווי של  1,150,000 ₪, אזי המענק במקרה שלו יהיה בגובה של 15,000 ₪ או 50% ממס השבח, לפי הנמוך מבניהם.

 

"הטבת הפטור ממס ריבוי דירות" - המוכר יהיה פטור מחלק יחסי מהמס השנתי על דירה חייבת במס ריבוי דירות שבה יבחר, כיחס הימים שהיה בעליה של הדירה שנמכרת באותה שנה, ובלבד שלא מדובר במכירה לקרוב.

 

"הטבת קופת הגמל" – המוכר יוכל להפקיד את כספי התמורה שיקבל בעד מכירת הדירה בקופת גמל שם הם יושקעו עד ליום 31.12.2017 (אך לא יותר מסכום של 2,500,000 ₪).

 

הערה: אין במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי. הדברים נכונים למועד כתיבתם.

 

כותב המאמר הינו עו”ד שי שץ המתמחה בתחום המקרקעין, רכישות ועסקאות בנדל”ן.


בן גוריון 2, רמת גן (מגדל ב.ס.ר 1 - קומה 9)
טל': 072-3390750; פקס: 077-4701565

נייד: 052-3329070
 

 

 

 

 

Share on Facebook
Share on Twitter
Please reload

Follow Us
Please reload

Archive
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square